Уряд Іспанії ухвалив Декрет про житло, що забороняє «фондам-стерв'ятникам» купувати нерухомість

Уряд Іспанії сьогодні схвалив Decret-ley 29/2026 (Законодавчий декрет), який забороняє «фондам-стерв'ятникам» купувати житло або іпотечні портфелі за ціною, нижчою за 70% від їхньої оціночної вартості, до 31 грудня 2030 року, встановлює чотирирічний мораторій на призупинення виселення вразливих сімей та обмежує тимчасові договори дванадцятьма місяцями, все це починаючи з моменту його публікації в декреті про житло.

Які ключові заходи Decret-ley 29/2026 для ринку житла?

Текст визначає «спекулятивними» всі організації, які купують нерухомість або портфелі непогашених іпотечних кредитів за ціною, явно нижчою за ринкову вартість, з максимальним лімітом у 70% від офіційної оцінки. Ці організації, включаючи так звані «фонди-стерв'ятники», не зможуть купувати жодне житло до 31 грудня 2030 року, згідно з декретом про житло. Виняток дозволяє купувати житло зі знижкою понад 30% якщо воно призначене для доступної оренди або для вразливих груп населення, таких як особи з соціально-медичними потребами або жертви гендерного насильства.

Крім того, декрет розширює визначення, включаючи «persones jurídiques gran tenedor» (юридичних осіб, які володіють великою кількістю нерухомості), що володіють десятьма або більше об'єктами житла, з деякими винятками для невеликих об'єктів. Ці заходи спрямовані на стримування масової купівлі житла інвесторами, які можуть підвищити ринкові ціни, як зазначає міністр житлового будівництва та міського порядку денного, Isabel Rodríguez, яка запевняє, що набрання чинності не матиме негативних наслідків для пропозиції житла.

Як мораторій на виселення впливає на вразливі сім'ї?

Декрет встановлює чотирирічний мораторій, до 31 грудня 2030 року, на призупинення виселення сімей у вразливому становищі. Якщо власником є організація, що вважається спекулятивною, суддя винесе ухвалу, яка призупиняє виселення без зобов'язання власника до компенсації. Натомість, якщо власником є дрібний власник, суддя повинен звернутися до державних адміністрацій, головним чином до автономних спільнот (регіональних урядів), з проханням надати альтернативне житло для орендаря. Якщо відповіді немає протягом двох місяців або немає ресурсів, процес виселення призупиняється на один рік, максимум на три роки, а Адміністрація бере на себе витрати за несплачену оренду, комунальні послуги, судові витрати та пені за прострочення.

Існує виняток: якщо власник також є вразливим і має від одного до двох об'єктів житла, процедура виселення може тривати до її завершення. Ця диференціація має на меті захистити найбільш вразливих орендарів, не караючи повністю дрібних власників, які залежать від оренди як джерела доходу.

Які обмеження накладаються на тимчасові договори оренди?

Decret-ley 29/2026 обмежує умови тимчасових договорів, встановлюючи, що максимальна тривалість не може перевищувати дванадцяти місяців. Будь-який договір, що перевищує цей термін, автоматично стає недійсним, що запобігає поширенню короткострокової оренди, яка може дестабілізувати ринок. Крім того, найбільш суперечливий захід другого декрету — автоматичне поновлення оренди — відкладено до 15 листопада 2026 року, після закінчення тридцятиденного юридичного терміну, протягом якого Diputació Permanent (Постійна комісія парламенту) має розглянути його для затвердження або скасування.

Це обмеження має на меті збалансувати гнучкість для власників та орендарів з потребою у стабільній пропозиції доступного житла, особливо в таких містах, як Валенсія, де тиск ринку значно зріс за останні роки.

Які політичні та правові рамки оточують ухвалення декрету?

Consell de Ministres (Рада міністрів) схвалила перший декрет у вівторок після розпуску Corts (парламенту) для призначення загальних виборів на 29 листопада. Публікація в BOE відбулася напередодні, і він негайно набрав чинності, хоча остаточне затвердження залежить від Diputació Permanent del Parlament (Постійної комісії парламенту), запланованого на 16 жовтня. Юристи попереджають, що цей шлях може призвести до апеляції щодо неконституційності, але Partit Nacionalista Basc (PNV) (Баскська націоналістична партія) вже оголосила, що голосуватиме за перший декрет.

Міністр Isabel Rodríguez заперечила, що негайне набрання чинності матиме негативні наслідки для пропозиції житла, стверджуючи, що дані порталів нерухомості показують протилежну тенденцію. Однак діловий, юридичний сектор та експерти з нерухомості висловили критику щодо юридичної невизначеності, яка все ще зберігається в деяких концепціях тексту.

Які наступні кроки та очікуваний вплив?

Після затвердження або можливого скасування Diputació Permanent 16 жовтня, перший декрет збереже свою безстрокову чинність, змінюючи рамки житлового законодавства в Іспанії. Другий декрет, який включає автоматичне поновлення оренди, набере чинності 15 листопада, за умови, що Diputació не скасує його. Прийняті заходи спрямовані на збільшення пропозиції доступного житла, зменшення спекулятивного тиску та захист вразливих сімей, з прямим впливом на такі міста, як Валенсія та інші міські райони.