El Gobierno de España ha aprobado hoy el Decreto-ley 29/2026 que prohíbe a fondos buitre comprar viviendas o carteras hipotecarias por debajo del 70 % de su valor de tasación hasta el 31‑de‑diciembre‑2030, establece una moratoria de cuatro años para suspender los desahucios a familias vulnerables y limita los contratos temporales a doce meses, todo a partir de su publicación en el decreto de vivienda.
- El Decreto-ley 29/2026 prohíbe a fondos buitre comprar viviendas o carteras hipotecarias por debajo del 70 % de su valor de tasación hasta el 31‑de‑diciembre‑2030.
- Se establece una moratoria de cuatro años para suspender los desahucios a familias vulnerables, con cobertura de gastos por parte de la Administración.
- Los contratos de alquiler temporal se limitan a doce meses y la renovación automática de los alquileres queda en espera hasta el 15‑de‑noviembre‑2026.
¿Cuáles son las medidas clave del Decreto-ley 29/2026 para el mercado de vivienda?
El texto define como "especulativas" a todas las entidades que adquieran inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a un precio claramente inferior al valor de mercado, con un límite máximo del 70 % de la tasación oficial. Estas entidades, incluidos los llamados fondos buitre, no podrán comprar ninguna vivienda hasta el 31‑de‑diciembre‑2030, según el decreto de vivienda. La excepción permite adquirir viviendas con un descuento superior al 30 % siempre que se destinen a alquiler asequible o a colectivos vulnerables, como personas con necesidades sociosanitarias o víctimas de violencia de género.
Además, el decreto amplía la definición incluyendo las "personas jurídicas gran tenedor" (grandes propietarios de inmuebles) que poseen diez o más viviendas, con algunas excepciones para pequeñas propiedades. Estas medidas buscan frenar la compra masiva de viviendas por parte de inversores que podrían elevar los precios del mercado, tal como indica la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, que asegura que la entrada en vigor no tendrá costes negativos sobre la oferta de vivienda.
¿Cómo afecta la moratoria de desahucios a las familias vulnerables?
El decreto establece una moratoria de cuatro años, hasta el 31‑de‑diciembre‑2030, para la suspensión de los desahucios a familias en situación de vulnerabilidad. Si el propietario es una entidad considerada especulativa, el juez dictará un auto que suspende el lanzamiento sin obligar al propietario a ser compensado. En cambio, si el propietario es un pequeño propietario, el juez debe solicitar a las administraciones públicas, principalmente las comunidades autónomas (divisiones territoriales con autogobierno en España), una alternativa habitacional para el inquilino. Si no se responde en dos meses o no se dispone de recursos, el proceso de desahucio queda paralizado durante un año, con un máximo de tres años, y la Administración asume los gastos de las rentas impagadas, suministros, costas judiciales e intereses de demora.
Existe una excepción: cuando el propietario también es vulnerable y dispone de entre una y dos viviendas, el procedimiento de desahucio puede continuar hasta su finalización. Esta diferenciación pretende proteger a los inquilinos más expuestos sin penalizar completamente a los pequeños propietarios que dependen del alquiler como fuente de ingresos.
¿Qué limitaciones se imponen a los contratos temporales de alquiler?
El Decreto-ley 29/2026 restringe las condiciones de los contratos temporales, estableciendo que la duración máxima no puede superar los doce meses. Cualquier contrato que exceda este plazo quedaría automáticamente nulo, evitando la proliferación de alquileres cortos que pueden desestabilizar el mercado. Además, la medida más controvertida del segundo decreto —la renovación automática de los alquileres— se ha puesto en espera hasta el 15‑de‑noviembre‑2026, después del plazo legal de treinta días que la Diputación Permanente (órgano del Parlamento que funciona en periodos no ordinarios) debe considerar para su aprobación o derogación.
Este límite busca equilibrar la flexibilidad para propietarios e inquilinos con la necesidad de oferta estable de vivienda asequible, especialmente en ciudades como València (provincia de Valencia), donde la presión del mercado ha aumentado notablemente en los últimos años.
¿Cuál es el marco político y legal que rodea la aprobación del decreto?
El Consejo de Ministros (órgano colegiado del Gobierno de España) aprobó el primer decreto el martes posterior a la disolución de las Cortes (Parlamento español) para convocar las elecciones generales del 29 de noviembre. La publicación en el BOE tuvo lugar el día anterior, y su entrada en vigor se produjo inmediatamente, aunque la convalidación definitiva depende de la Diputación Permanente del Parlamento, prevista para el 16 de octubre. Juristas avisan que esta vía podría dar pie a un recurso de inconstitucionalidad, pero el Partit Nacionalista Basc (PNV) ya ha anunciado que votará a favor del primer decreto.
La ministra Isabel Rodríguez ha negado que la entrada en vigor inmediata tenga costes negativos sobre la oferta de vivienda, argumentando que los datos de los portales inmobiliarios muestran una tendencia contraria. No obstante, el sector empresarial, jurídico y los expertos inmobiliarios han expresado críticas por la inseguridad jurídica que aún persiste en algunos conceptos del texto.
¿Cuáles son los próximos pasos y el impacto esperado?
Tras la convalidación o posible derogación por parte de la Diputación Permanente el 16 de octubre, el primer decreto mantendrá su vigencia indefinida, modificando el marco de la vivienda en España. El segundo decreto, que incluye la renovación automática de los alquileres, entrará en vigor el 15 de noviembre, siempre que la Diputación no lo derogue. Las medidas adoptadas pretenden aumentar la oferta de vivienda asequible, reducir la presión especulativa y proteger a las familias vulnerables, con un impacto directo en ciudades como València y otras áreas urbanas.