La Generalitat Valenciana ha aprobado este viernes la nueva Ley del Suelo que autoriza la reconversión de oficinas en vivienda protegida (VPO) en Valencia, manteniendo los parámetros urbanísticos y sin necesidad de modificar el planeamiento.
- La ley permite transformar oficinas en VPO sin cambiar el planeamiento urbanístico.
- Los ayuntamientos tienen cuatro meses para excluir o delimitar la aplicación del régimen.
- Los interesados disponen de dos años para solicitar el título habilitante y acabar las obras.
¿Cuál es la novedad principal de la Ley del Suelo?
Según la fuente, la norma establece un régimen excepcional y temporal que permite el uso residencial como alternativa en parcelas, edificios o partes de edificios destinados actualmente a uso terciario de oficinas. Toda la edificabilidad residencial resultante debe ir destinada a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública durante todo el período legal de protección.
Esta medida se aplica tanto a suelos como a inmuebles ya construidos. En el caso de suelos, deben ser parcelas situadas en suelo urbano o urbanizable con ordenación pormenorizada vigente, tener clasificación terciaria de oficinas y cumplir las garantías exigidas. Si la parcela es sin edificar, el cambio debe afectarla totalmente.
¿Cómo se regula la transformación de edificios existentes?
Cuando se trata de edificios ya existentes, la reconversión puede realizarse sobre todo el inmueble o solo una parte. La parte parcial debe ser funcionalmente autónoma, disponer de acceso, rutas de evacuación, instalaciones y servicios adecuados para el uso residencial, sin perjudicar la seguridad o el funcionamiento de las actividades que continúan en el resto del edificio.
Una clave de la medida es que la implantación de las VPO no requiere modificar el planeamiento urbanístico, siempre que se cumplan las condiciones establecidas. No obstante, se mantendrán los parámetros de edificabilidad, ocupación, altura y otras condiciones urbanísticas del planeamiento vigente, así como las exigencias de habitabilidad y la normativa sectorial correspondiente.
¿Qué límites impone la ley al aumento de edificabilidad?
La norma deja claro que la transformación de oficinas no comportará un incremento de edificabilidad ni un mayor aprovechamiento respecto al reconocido por el planeamiento. Si hay un número máximo de viviendas fijado urbanísticamente, este límite no impedirá autorizar las VPO resultantes, pero se analizarán los costes sobre redes, servicios, dotaciones e infraestructuras.
Además, en sectores donde el planeamiento establece un uso global terciario, la nueva edificabilidad residencial no podrá superar el 30% de la edificabilidad correspondiente a este uso global. Este límite no se aplicará a la transformación de espacios de oficinas integrados en edificios situados en ámbitos que no tengan asignado un uso global terciario.
¿Qué autonomía tienen los ayuntamientos ante la nueva normativa?
La puerta que abre la Generalitat no será de aplicación automática a todos los municipios. La ley concede a los ayuntamientos un margen de decisión importante: disponen de cuatro meses desde la entrada en vigor para excluir este régimen en todo su término municipal, delimitar zonas donde su aplicación sea preferente o restringida, o establecer condiciones adicionales.
Pueden limitar específicamente la transformación de plantas bajas, ejes comerciales, áreas de actividad económica, edificios destinados a servicios esenciales o zonas donde consideren necesario preservar una oferta suficiente de oficinas. Las solicitudes solo podrán comenzar a presentarse una vez transcurridos estos cuatro meses, a menos que el ayuntamiento publique antes su acuerdo.
¿Cuál es el plazo para solicitar el título habilitante?
El mecanismo tendrá fecha de caducidad: los interesados dispondrán de dos años para solicitar el correspondiente título habilitante urbanístico desde que el régimen sea aplicable, y las obras deberán estar acabadas y listas para el uso residencial dentro de este plazo.
Esta disposición pretende favorecer la generación de vivienda asequible sin alargar indefinidamente los procesos administrativos, alineándose con la urgencia de generar oferta de vivienda que se refleja en la propia declaración de la fuente sobre la necesidad de nuevas fórmulas para aumentar la oferta.