La Generalitat Valenciana ha aprovat aquest divendres la nova Llei del Sol que autoritza la reconversió d'oficines en vivenda protegida (VPO) a València, mantenint els paràmetres urbanístics i sense necessitat de modificar el planejament.
- La llei permet transformar oficines en VPO sense canviar el planejament urbanístic.
- Els ajuntaments tenen quatre mesos per excloure o delimitar l'aplicació del règim.
- Els interessats disposen de dos anys per sol·licitar el títol habilitant i acabar les obres.
Quina és la novetat principal de la Llei del Sol?
Segons la font, la norma estableix un règim excepcional i temporal que permet l'ús residencial com a alternativa en parcel·les, edificis o parts d'edificis destinats actualment a ús terciari d'oficines. Tota l'edificabilitat residencial resultant ha d'anar destinada a vivenda subjecta a algun règim de protecció pública durant tot el període legal de protecció.
Aquesta mesura s'aplica tant a sòls com a immobles ja construïts. En el cas de sòls, han de ser parcel·les situades en sòl urbà o urbanitzable amb ordenació pormenitzada vigent, tenir classificació terciària d'oficines i complir les garanties exigides. Si la parcel·la és sense edificar, el canvi ha d'afectar-la totalment.
Com es regula la transformació d'edificis existents?
Quan es tracta d'edificis ja existents, la reconversió pot realitzar-se sobre tot l'immoble o només una part. La part parcial ha de ser funcionalment autònoma, disposar d'accés, rutes d'evacuació, instal·lacions i serveis adequats per a l'ús residencial, sense perjudicar la seguretat o el funcionament de les activitats que continuen en la resta de l'edifici.
Una clau de la mesura és que la implantació de les VPO no requereix modificar el planejament urbanístic, sempre que es compleixin les condicions establertes. No obstant, es mantindran els paràmetres d'edificabilitat, ocupació, altura i altres condicions urbanístiques del planejament vigent, així com les exigències d'habitabilitat i la normativa sectorial corresponent.
Quins límits imposa la llei a l'augment d'edificabilitat?
La norma deixa clar que la transformació d'oficines no comportarà un increment d'edificabilitat ni un major aprofitament respecte al reconegut pel planejament. Si hi ha un nombre màxim de vivendes fixat urbanísticament, aquest límit no impedirà autoritzar les VPO resultants, però s'analitzaran els ctes sobre xarxes, serveis, dotacions i infraestructures.
A més, en sectors on el planejament estableix un ús global terciari, la nova edificabilitat residencial no podrà superar el 30% de l'edificabilitat corresponent a aquest ús global. Aquest límit no s'aplicarà a la transformació d'espais d'oficines integrats en edificis situats en àmbits que no tinguin assignat un ús global terciari.
Quina autonomia tenen els ajuntaments davant la nova normativa?
La porta que obre la Generalitat no serà d'aplicació automàtica a tots els municipis. La llei concedeix als ajuntaments un marge de decisió important: disposen de quatre mesos des de l'entrada en vigor per excloure aquest règim en tot el seu terme municipal, delimitar zones on la seva aplicació sigui preferent o restringida, o establir condicions addicionals.
Poden limitar específicament la transformació de plantes baixes, eixos comercials, àrees d'activitat econòmica, edificis destinats a serveis essencials o zones on considerin necessari preservar una oferta suficient d'oficines. Les sol·licituds només podran començar a presentar-se un cop transcorreguts aquests quatre mesos, tret que l'ajuntament publiqui abans el seu acord.
Quin és el termini per a sol·licitar el títol habilitant?
El mecanisme tindrà data de caducitat: els interessats disposaran de dos anys per sol·licitar el corresponent títol habilitant urbanístic des que el règim sigui aplicable, i les obres hauran d'estar acabades i llestes per a l'ús residencial dins d'aquest termini.
Aquesta disposició pretén afavorir la generació de vivenda assequible sense allargar indefinidament els processos administratius, alineant-se amb la urgència de generar oferta d'habitatge que es reflecteix en la pròpia declaració de la font sobre la necessitat de noves fórmules per augmentar l'oferta.